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凤凰传媒拟转让凤凰广告并购买2.99亿商业房产
双击自动滚屏 发布者:振邦 发布时间:03-26

?9月24日晚,凤凰传媒(601928)发布公告称,公司全资子公司“文艺社”拟与公司控股股东凤凰集团之全资子公司“现代快报”签订《股权转让协议》,转让其持有的江苏凤凰广告传媒有限公司(简称“凤凰广告”)100%股权,标的资产交易作价1793.10万元。同时,拟合计2.99亿元向镇江凤凰地产、泰兴凤凰地产购买商业房产。

广告业务五年亏损416万元遭剥离

记者了解到,凤凰广告自2013年4月成立后,自建、外购了部分户外传统广告媒体。其部分户外广告资源位于南京市湖南路,自2015年底湖南路地下商业街工程开工后,道路长时间封闭,经济生态的破坏,对凤凰广告的运营冲击很大,且在未来一段时间内无法恢复。在尝试拓展新媒体广告业务中,因缺乏资源优势、人才优势、资金优势,未能取得实质性进展。

财务数据显示,凤凰广告2018年实现营收991万元,净利润59.91万元;2019年1-7月实现营收378.81万元,净利润-33.20万元。以2019年7月31日为评估基准日,凤凰广告以资产基础法评估的净资产评估价值为1793.10万元,评估增值率14.41%。

提及本次交易的必要性,凤凰传媒表示,凤凰广告近五年来累计亏损416万元,运营效率低下;而广告业务为现代快报主营业务之一,其广告资源丰富且专业性较强。现代快报受让凤凰广告的股权后,可以发挥专业优势对凤凰广告进行整合,产生协同效应,提高凤凰广告的经营管理水平和盈利能力。

公司称,本次交易旨在贯彻落实公司聚焦主业的发展战略,文艺社通过出售凤凰广告100%股权,有利于剥离与主业关联不大的广告业务,集中资源做好出版主业,提升大众出版市场影响力。

集中资源发展文教产业

记住注意到,除了聚焦出版主业外,凤凰传媒在发展文化教育产业道路上从未停歇。据悉,公司本次合计2.99亿元购买的商业房产中,其中,有1434.88万元是拟向镇江凤凰文化地产有限公司(简称“镇江凤凰地产”)购买与镇江凤凰文化广场相邻的917.52平方米的商业房产,用于经营教育培训项目;其余2.84亿元是拟向泰兴市凤凰地产有限公司(简称“泰兴凤凰地产”)购买商业房产1.78万平方米,用于扩大泰兴凤凰文化广场项目规模。

资料显示,公司本次拟购买的917.52平方米房产为镇江凤凰地产开发的镇江凤凰广场9号楼第一层,主要是用于教育培训中心等教育配套服务,该项目周边教育资源丰富,教育培训需求旺盛,目前众多的教育品牌意向入驻该商业,有良好的招商环境和丰富的客户资源。

据悉,该项目预计将于2019年12月完成招商工作,从2020年开始投入运营。根据江苏国德资产评估有限公司出具的《项目可行性研究分析报告》,该项目在运营期内项目投资内部收益率为6.68%(所得税后),投资回收期为15.46年(所得税后)。

公司独立董事表示,本次交易通过开展教育培训业务,有利于丰富镇江凤凰文化广场的业态形式,可以给该项目带来较好的经济效益和社会效益。

而在泰兴凤凰文化广场项目方面,记者注意到,公司董事会于2014年4月审议通过了《关于投资建设泰兴凤凰文化广场项目的议案》,泰兴凤凰文化广场(简称“泰兴凤凰广场”)总建筑面积为4.6万平方米,总投资4.14亿元,按综合经济测算,该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下,投资税后内部收益率为8.02%,财务净现值为79.37万元。

公司本次增购的1.78万平方米商品房产,旨在推进线下实体书店网络的转型发展,提升泰兴凤凰文化广场项目的规模效应。据悉,公司对泰兴凤凰文化广场自有部分的投资为约4.14亿元,增购部分需投资约2.93亿元(包含购置成本2.84亿元、契税及其他办证费用853万元)。因此扩大后的泰兴凤凰文化广场总投资约为7.07亿元,全部由公司自筹解决。该项目预计将于2020年12月装修完成,2021年开始投入运营。

根据江苏国德资产评估有限公司出具的《增购项目可行性研究分析报告》,在预定的投入产出均实现的情况下,规模扩大后的泰兴凤凰文化广场项目投资内部收益率为8.21%,财务净现值为1963.41万元,项目的总体投资回报水平将有所提高。

提及本次增购的必要性,凤凰传媒表示,一方面,本次扩大规模有利于放大引流效应,泰兴凤凰广场位于泰兴市中心商业核心区域,项目规模扩大后可布局更多诸如青少年活动、特色餐饮、时尚购物等多元业态,业态丰富度的增加有利于吸引不同的人群,形成优势互补。另一方面,与原有规模相比,本次增购后在布局设计上灵活度更高,更有利于商户引入;同时可节省两部分的公共面积,提升综合得铺率,增加租金收入。

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